Descubre el papel crucial del CFDI en la enajenación de bienes inmuebles: claves y requisitos para no cometer errores
ASPECTOS RELEVANTES DEL CFDI 4.0
EN LA ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES
Tanto la globalización como los grandes avances tecnológicos, nos han llevado a vivir bajo un cambio acelerado y constante.Situación que las Autoridades han sabido echar mano y han fortalecido su estructura tecnológica, siendo el área fiscal donde de manera significativa seha evolucionado. Teniendo como eje el concepto de “facturación”. Tema que estos años nos ha venido a impactar en la operación del día a día de las empresas, sin distinguir entre pequeños y grandes negocios; forzándonos así a implementar cambios en nuestros sistemas que regularmente genera un costo de operación y obligándonos de esta forma a adaptarnos y capacitarnos en este ámbito. Ya que si bien es cierto que como sujetos generadores de ingresos nos encontramos obligados a expedir comprobantes fiscales cuando las leyes así lo establezcan.Esto nos lleva una revolución de cambio al interior de los negocios para contar con la información necesaria y asumir la capacitación continua de los colaboradores para no caer en infracciones derivado de la omisión de algún requisito.
El reto también trasciende incluso de la recepción de dichos comprobantes(CFDI), siendo que estos deben cumplir con todos y cada uno de los requisitos que la autoridad indica para la posible deducción o en su caso acreditar impuestos de traslado. Uno de los temas que han detonado en confusión es el que traigo a la mesa para comentar y he decidido titular este articulo por el concepto de generación de ingresos que deriva de la ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES, un tema que regularme se genera confusión respecto delos CFDI y la acumulación de impuesto y yendo un poco más allá con la correcta determinación y entero de los impuestos. Por que nos concentramos en emisión deCFDI por Ingresos.
En primer lugar, es muy importante el tener claro los siguientes conceptos:
¿Qué es el CFDI?
Es el ComprobanteFiscal Digital por Internet, también conocido como factura electrónica.
¿Qué es la enajenación de bienes?
Según el Código Fiscal de la Federación en su artículo 14, fracción I, la enajenación es toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
El CFDI y su papel en la enajenación de bienes inmuebles celebrada ante Notario Público.
Como bien lo vimos, la enajenación es la transmisión de la propiedad del bien, en este caso bien inmueble, y el CFDI es el comprobante de dicha transmisión, en este se plasman las partes, el acto, la cosa, el precio, entre otros aspectos, debiendo entender el que la parte obligada a emitir dicho comprobante cambia respecto de que tipo de contribuyente sea este, por lo cual es de suma importancia el saber tanto bajo qué régimen se encuentra dicho enajénate como las reglas que rigen la emisión de los mismos.
Y entonces ¿Quién debe emitir el CFDI?
1. Enajenación de bienesInmuebles realizada por Persona moral:
En estos casos quien tiene la obligación de emitir el correspondiente CFDIes la persona moral enajenante de dicho bien objeto de la transmisión.
Lo anterior según consta en el Título II de las personas morales, capítulo IX delas obligaciones de las personas morales, en su artículo 76 fracción II de laLISR
Articulo 76.- Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Título, además de las obligaciones establecidas en otros artículos de esta Ley, tendrán las siguientes:
II. Expedir los comprobantes fiscales por las actividades que realicen.
2. Enajenación de bienesInmuebles realizada por Persona física con actividad empresarial:
Bajo este supuesto y si el bien en comento forma parte de su activo, esta es quien se encuentra obligada a emitir el correspondiente CFDI
Lo anterior según consta en el Título IV de las personas físicas, capítulo II delos ingresos por actividades empresariales y profesionales, sección I, de las personas físicas con actividades empresariales y profesionales en su artículo 110, fracción III de la Ley del ISR y 201 del Reglamento:
Artículo 110.- Los contribuyentes personas físicas sujetos al régimen establecido en esta Sección, además de las obligaciones establecidas en otros artículos de esta Ley y en las demás disposiciones fiscales, tendrán las siguientes:
III. Expedir comprobantes fiscales que acrediten los ingresos que perciban.
Artículo 201.- RISR. Para los efectos del tercer párrafo del artículo 154 de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del impuesto a que se refiere dicho artículo, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del impuesto; tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado Registro.
Cuando las enajenaciones a que se refiere el párrafo anterior sean efectuadas por contribuyentes que tributen en términos de la Sección III del Capítulo II delTítulo IV de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán efectuar el cálculo y entero del impuesto en los términos del artículo 154 de la propia Ley.
3. Enajenación de bienesInmuebles realizada por persona física sin actividad empresarial:
Las enajenaciones de inmuebles que se den bajo amparo de este supuesto, quien deberá emitir el respectivo CFDI es el fedatario publico encargado de formalizar en escritura pública la enajenación de dicho bien Inmueble, así como los respectivos complementos
Ø El de retenciones y pagos.
Ø El de enajenación de bienes.
A partir de enero del 2022, se actualizó la versión del CFDI pasando a la 4.0 y a partir del 1ro de abril del 2023 es la única versión valida y oficial
¿Y Cuáles son los principales requisitos del CFDI 4.0?
1. Nombre o denominación social sin régimen societario del receptor y emisor obligatorio.
2. Régimen y domicilio fiscal del receptor obligatorio.
3. Objeto del impuesto.
4. Periodicidad, mes y año para facturas globales.
5. Uso de CFDI mismo que deberá coincidir con lo señalado en el mismo.
6. Código postal el cual debe coincidir con la CIF.
Para temas de cancelación, deberán realizarse durante el ejercicio fiscal correspondiente a la emisión, debiendo señalar la razón de dicha cancelación seleccionando el motivo según sea el caso. Para llevar a cabo este procedimiento el emisor de dicho CFDI a cancelar deberá enviar una solicitud al receptor de la misma a través del portal de SAT, de esta forma el receptor recibirá a través de su buzón tributario dicha solicitud de cancelación estando este último en aptitud de aceptarla o rechazarla
Como podemos apreciar es un tema de estudio bastante amplio y de suma importancia conocer.Me atrevo a decir que derivado de mis actividades laborales he aprendido a dominar este tema tanto en Personas Física como Morales. Por lo cual me atrevo a recomendar algunos aspectos como lo es distinguir si la enajenación proviene de un acto accidental o bien de una actividad preponderante como lo realizan las inmobiliarias. Resaltando que en los actos de la vida cotidiana es donde encontramos más errores pues la personas deciden vender su casa y el desconocimiento los llevar a incumplir. La población en general no se detiene a cuidar estos aspectos. Ya para cerrar en los giros de los a cuál su actividad preponderante es enajenar bines inmuebles hemos encontrado la ausencia de la capacitación situación que lleva las empresas a errores y pérdida de tiempo y dinero. Considero valdría la pena sopesar costo beneficio de la adecuada capacitación en aspectos de relevancia dentro de cualquier organización.
